Kriz evde huzur bırakmadı: Kira davalarında patlama!

ÇAĞLA GENİŞ-ÖZEL HABER

Artan kira fiyatları kiracı ile ev sahiplerini karşı karşıya getirdi. Kiracısını çıkarmak isteyen veya istediği kirayı almak için tespit davasına başvuran mülk sahipleri soluğu mahkemelerde alıyor. Buna karşılık kiracılar da kendi hakkını savunmak istiyor. Kira sözleşmesinden kaynaklanan uyuşmazlıklar nedeniyle sulh hukuk mahkemelerinde açılan davalarda ciddi artış yaşandığını belirten İzmir Barosu’na kayıtlı Avukat Onur Özkılınç, bu durumun yargı yükünü artırdığı gibi davaların sonuçlanma süreleri oldukça uzattığına dikkat çekti. Özkılınç, “Bundan bir yıl önce açılan davalarda 2-3 ay sonrasına duruşma tarihi verilirken şimdi bu süre 6-7 aya çıktı. Neredeyse her gün kira uyuşmazlıkları ile ilgili kapım çalınıyor” dedi.

HER ÜÇ UYUŞMAZLIKTAN BİRİ KİRA

Pandemiden önce kira uyuşmazlıklarının oldukça sınırlı sayıda mahkemeler önüne geldiğini kaydeden Özkılınç,  “Çünkü zaten kiralar iki tarafı da yakmayacak şekilde asgari düzeyde artıyordu. Geçen yıl temmuz ayında çıkan geçici kanunla konut kira artışları yüzde 25 ile sınırlandırıldı. Bu yıl 1 Temmuz sonrası yenilenecek kira sözleşmelerinde tavan fiyat olarak TÜFE mi uygulanacak yoksa başka bir geçici önlem mi alınacak belli değil. İnsanlar kiralar üzerinden birbirlerine sosyal anlamda kıyaslama sürecine girdiler. Mülk sahipleri de çok iştahlandı. Bu da tahliye başta olmak üzere kira alacağı, kira tespit anlamında çok büyük bir yük doğurdu özellikle büyükşehirlerde. Hukuk Muhakemeleri Kanunu gereği kira uyuşmazlıklarına Sulh Hukuk Mahkemesi görevlidir. Sulh Hukuk Mahkemesi’nin tek görevi kira uyuşmazlıklarına bakmak değil. Sayıları da büyükşehirlerde diğer mahkemelere oranla az. Sulh Hukuk Mahkemeleri’nde kira sözleşmelerinin doğan uyuşmazlıklar o kadar arttı ki artık açılan davalarda 6-7 ay sonrasına ilk ön inceleme duruşması günü veriliyor. Bundan bir yıl önce açılan davalarda 2-3 ay sonrasına duruşma tarihi verilirken şimdi bu süre 6-7 aya çıktı” dedi. Özkılınç, artan kira uyuşmazlıklarının yargıya bindirdiği yükü “Üç uyuşmazlıktan biri kira. Neredeyse her gün kira uyuşmazlıkları ile ilgili kapım çalınıyor” sözleriyle özetledi.

EV SAHİBİ YENİ KİRACI İSTİYOR

Kira bedellerinde yaşanan artışların, mal sahiplerinin eski kiracılar ile sözleşme ilişkilerine devam etmek yerine taşınmazlarını tahliye yoluna giderek yeniden kiraya verme isteklerini tetiklediğini anlatan Özkılınç, Türk Borçlar Kanunu’na göre 6 aydan uzun her kira sözleşmesinin kiracıya belirli koşulları sağladığı ve istisnalar hariç olmak üzere 10 yıl oturma hakkı tanıdığının altını çizdi. Özkılınç, “Yani kiracının,  istemediği ve belirli şartlar da oluşmadığı sürece evi tahliye etmesine gerek yoktur. Fakat ev sahibi, 10 yılın sonunda sözleşmenin bittiğini sona erdiğini önceden usuli işlemleri doğru şekilde yapmak kaydı ile dava açabilir. 10 yıldan önce hiçbir sebep yokken ‘Sözleşmen bitti, çık’ diyemez. Tabii ki biz kendi aramızda sözleşme yapabiliriz, artırım maddelerine yüzde 150 de yazabiliriz. Ama kanun buna bir çerçeve getirmiş. Türk Borçlar Kanunu’nun kiraya ilişkin hükümlerinin dışına çıkmadığı sürece sözleşme geçerlidir. Eğer kanunun dışına çıkılırsa sözleşmedeki o madde geçersiz sayılır. 1 yıllık sözleşme bile 10 yıl oturma hakkı veriyor. Peki sözleşme yenilendiğinde ne kadarlık zam yapmak zorundayız? Onun için yine sözleşmeye bakıyoruz. O ayın TÜFE oranı sözleşmede yazan orandan azsa en fazla TÜFE oranında zam yapılabilir” ifadelerini kullandı.

YÜZDE 25’İN ÜSTÜ TALEP EDİLEBİLİR

Geçen yıl temmuz ayında konut kira artışına getirilen yüzde 25 sınırının iki taraflı mağduriyetlere yol açtığını kaydeden Özkılınç, “Bu kanunun çıkarılma amacı kiracıları korumaktı ama ev sahiplerinin yaşadığı mağduriyet de ayrı bir tartışma konusu. Yargılamaları çok uzattı, mahkemelerin önüne kira anlamında çok uyuşmazlık geliyordu. Çok farklı uyuşmazlıklar da çıkmaya başladı. Kiracılar ‘yüzde 25 sınırına uyan yok’ diyor. Kira bedeli ev sahibinin kendi gönlünce, kendi ekonomik parametrelerince belirleyebileceği bir şey değil. Öncelikle ortada bir sözleşme var, bunun yanında Türk Borçlar Kanunu’na eklenen geçici madde var yüzde 25 sınırlaması gibi” diye konuştu. Yasal sınıra rağmen yüzde 25 oranının üzerinde artışla karşılaşan kiracıların fazladan ödediği tutarı ev sahibinden talep edebildiğini vurgulayan Özkılınç, “Çünkü yazılı bir sözleşme var ortada. Sözleşmeye riayet etmemenin bazı yaptırımları var. Keza insanlar ‘Beni çıkarmasın da istediği parayı ödeyeyim’ diye bakıyorlar ama barınma hakkı anayasa ile düzenlenen; yeme, içme ve yaşam hakkı gibi kutsal bir hak. Kim olursa olsun... Ev sahibi de dükkan sahibi de bu hakkın ötesinde bir alacağa kavuşma arzusunda olamaz. Anayasayı çiğnemiş olur. Tabiî ki mülk sahipleri de serbest piyasa ortamında istedikleri ücreti söylemekte özgür ama bunun da ahlaki bir sınırının olması gerektiğini düşünüyorum” dedi.

BOŞANDIKTAN SONRA SÖZLEŞMENİN AKIBETİ

Boşanma durumunda kira sözleşmesinin akıbetine ilişkin de bilgi veren Özkılınç, “Kanuna göre; aile konutunda kira sözleşmesini erkek imzalamış olsa bile kadının da o sözleşmede hakkı var. Bu dönemde boşanmalar da çok arttı. Taraflar birbirlerine boşanma davası açmış oluyor. Kadın müşterek evde yaşamaya başlıyor. Sözleşmede erkeğin adı var. Sözleşmeyi yenilemek isteyen ev sahibi ‘Senin kiranı arttırıyorum’ diyor. Ama öyle değil. Eğer aile konutuysa burası kiracı kim olursa olsun kadın da erkek de aynı şekilde kiracı sıfatına sahip olabilir. Sözleşmenin yazılı şekilde tekrar düzenlenme anlamına gelecek biçimde yenilenmesine gerek yok” şeklinde konuştu.

ARABULUCULUK KAPSAMINA ALINSA BİLE...

5 yılı dolan kira sözleşmelerinde ev sahiplerinin sıklıkla tespit davası açtığını belirten Özkılınç, kira uyuşmazlıklarının zorunlu arabuluculuk kapsamına alınması durumunda bile dava yükünün azalmayacağı görüşünde:  “Kanuna göre ilk kira sözleşmesinin üzerinden 5 yıl geçtikten sonra mahkemeye başvurup tespit istenebiliyor. Bu tespit, yukarı yönlü de olabilir aşağı yönlü de. Bunu kiracı da isteyebilir. Bu süreçte çevredeki aynı koşullardaki daireler, kiralananın durumu ve  ‘hakkaniyet’ indirimi uygulanıyor. Burada ironik olan dava açıldıktan sonra 1 yıl içinde bile ön inceleme duruşması yapılmayan dosyalar var. Dava açmak tabiî ki en temel hakkımız ama Sulh Hukuk Mahkemeleri o kadar doldu taştı ki artık içinden çıkılamayan bir hale gelmeye başladı. Kiralara ilişkin özel bir mahkeme açılsa yeridir! Hukukumuzda ara buluculuk diye bir kavram var. Kira uyuşmazlıklarının zorunlu ara buluculuğa tabi olmasıyla ilgili çalışmalar sürüyor. Arabuluculuk zorunlu hale gelirse belki bir nebze azalabilir uyuşmazlıklar. Ama genelde ev sahibi ve kiracı arasında ipler öyle bir kopuyor ki uzlaşma sağlayabilmek çok zor oluyor.”

KİRACI HANGİ ŞARTLARDA TAHLİYE EDİLİR?

Özkılınç, kiracının tahliyesine ilişkin durumlar hakkında ise şunları söyledi: “Kanun diyor ki, gereksinim, yeniden inşa ve imar. Kiralayanın kendisi, eşi, alt soyu, üst soyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa tahliye sebebi olabilir. Bu hakkını davayla kullanması lazım kiraya verenin. Eğer bu sebepten ötürü kiracı tahliye olup giderse kiraya veren artık orada sadece taahhüt ettiği kişiyi oturtmak zorunda. 3 yıl boyunca o kiracı dışında başka bir kimseye kiraya veremiyor. Verirse 1 yıllık kira kadar tazminat yükümlülüğü doğuyor. Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı bir onarım, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekiyorsa ve bunda kiralananın kullanımı imkansız ise bu da tahliye sebebi sayılıyor. Bu hak belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda kullanabiliyor.”

İSTİSMAR EDİLEN KONULARDAN BİRİ

‘Yasal oranın üzerinde zam’, ‘Ara zam’ gibi yasa dışı talepleri reddedilen birçok ev sahibinin, evlerini daha yüksek meblağlara kiraya verebilmek amacıyla mevcut kiracılarını evden çıkarmak için ‘hülle ile satış’ yöntemine başvurduğunu anlatan Özkılınç, “Bu nedense ülkemizde en çok istismar edilen konulardan biri. Diyelim ki benim bir mülküm var, buradaki kiracıyı tahliye edemiyorum. Etsem daha yüksek kiraya verebilirim, kendim oturabilirim, belki satabilirim... Buradan kiracıyı tahliye edemediğim için güvendiğim bir arkadaşıma evimi devrediyorum. Muvazaalı işlemler sıklıkla yapılıyor” dedi.

BOŞ TAHLİYE TAAHHÜDÜ KABUSU

Bazı ev sahiplerinin, yeni kiracılara boş tarihli tahliye taahhüt belgesi imzalattığını ve sonradan belgeye istediği tarihi yazarak kiracıyı evden çıkarma yoluna gittiğini dile getiren Özkılınç, “Tahliye taahhüdü kira sözleşmesiyle aynı gün imzalanmaz, imzalanırsa da geçersiz olur. Tahliye taahhütnameleri, genellikle art niyetli ve kira sözleşmesiyle birlikte bir dayatma olarak boş şekilde imzalatılıyor. Eğer bir mülk kiralıyorsanız, tahliye taahhütnamesi veriyorsanız bile bunun sizin gerçekten hür iradeniz mi yoksa baskıyla imzalatılan bir evrak mı olduğuna bakmanız gerekiyor” ifadelerini kullandı.